Короткий ответ
Иностранцы при покупке недвижимости на Бали выбирают между двумя основными структурами. Leasehold (Hak Sewa) — это договорное право пользования землёй на согласованный срок, обычно 25–35 лет первоначально плюс 15–25 лет продления. Дешевле на входе, проще в управлении, идеально для личного использования или скромного арендного дохода.
Freehold через PT PMA (титул HGB) означает, что компания с иностранными инвестициями, которой вы владеете, держит титул Hak Guna Bangunan — 30 лет первоначально, плюс 20 лет продления, плюс 30 лет возобновления, итого 80 лет. Дорогое оформление (минимальный капитал IDR 2,5 млрд, ~USD 150 000), открывает доступ к Investor KITAS и является единственной структурой, поддерживающей коммерческую сдачу в масштабе.
Берите leasehold для личного жилья и небольших инвестиций. Берите freehold для объектов дороже ~USD 250 000, для коммерческой эксплуатации или когда хотите владение между поколениями.
Ключевые факты с первого взгляда
- ✓Обе структуры полностью законны по индонезийскому праву (Закон об основах аграрного права № 5/1960) при правильном оформлении.
- $Стартовая стоимость leasehold: ~1–2% от стоимости аренды в нотариальных сборах. Freehold через PT PMA: ~USD 8 000–13 000 на оформление плюс уставной капитал IDR 2,5 млрд.
- %Максимальный срок HGB: 80 лет (30 + 20 + 30). Максимальный leasehold: договорной, законом не ограничен.
- !Коммерческая сдача в аренду требует лицензированной структуры — на практике PT PMA. Чистый leasehold юридически это не поддерживает.
- ✓Титул HGB через PT PMA открывает право на визу Investor KITAS. Leasehold — нет.
- ✕Leasehold нельзя «конвертировать» в freehold без согласия первоначального владельца земли продать — на практике редко.
- !Обе структуры требуют независимой проверки (due diligence) базового титула Hak Milik. Самый сильный контракт на слабом титуле бесполезен.
1. Что собой представляет каждая структура
Leasehold (Hak Sewa) — это частный договор на право пользования чужой землёй на фиксированный срок. Freehold через PT PMA — это корпоративное владение титулом HGB, самое близкое к постоянному владению, что доступно иностранцам. Первое — аренда. Второе — зарегистрированное земельное право, которое держит компания под вашим контролем.
Обе структуры решают одну и ту же конституционную реальность: иностранцы не могут лично владеть Hak Milik (индонезийский эквивалент полного freehold) по статье 21 Закона об основах аграрного права № 5/1960. Обходят это разными способами.
1.1 Leasehold (Hak Sewa)
Hak Sewa определён в статье 44 Закона об основах аграрного права как договорное право пользования. Индонезийский владелец земли сохраняет Hak Milik (полное владение), а иностранный покупатель получает право пользоваться недвижимостью — жить в ней, модифицировать в согласованных пределах и во многих контрактах субарендовать — на срок аренды.
Ключевые характеристики:
- Срок: полностью договорной. Индонезийский закон не устанавливает законодательного максимума. Рыночные стандарты: 25+15 лет, 30+20 лет или 35+20 лет (начальный + заранее согласованное продление).
- Регистрация: договор регистрируется у местного нотариуса (PPAT), для сроков свыше 10 лет может быть отмечен на базовом земельном свидетельстве.
- Стоимость входа: обычно 1% от стоимости аренды в виде нотариального сбора, плюс сама стоимость аренды. Регистрация компании не требуется.
- Держатель: иностранный покупатель лично, не через компанию. Аренда оформлена на ваше имя.
Сильная сторона leasehold — простота. Вы подписываете договор, нотариус его заверяет, аренда регистрируется, и вы можете заезжать. Слабая сторона — зависимость от готовности владельца земли соблюдать договор в течение всего срока, особенно в момент продления десятилетия спустя.
1.2 Freehold через PT PMA (титул HGB)
Эта структура разделяет владение на два уровня. Вы не владеете недвижимостью — ей владеет компания. Вы владеете компанией.
Компания — это PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing), общество с ограниченной ответственностью с иностранными инвестициями, зарегистрированное в Индонезии. PT PMA держит недвижимость по Hak Guna Bangunan (HGB) — праву на застройку, которое даёт держателю полные права на застройку, проживание и распоряжение землёй и любыми постройками на ней.
Ключевые характеристики:
- Титул: HGB, зарегистрирован в Национальном земельном агентстве (BPN) на имя PT PMA.
- Срок: 30 лет первоначально + 20 лет продления + 30 лет возобновления = 80 лет в сумме. После 80 лет повторная выдача похожа на новую заявку.
- Требования к капиталу: минимум IDR 10 млрд общих инвестиций, с уставным капиталом IDR 2,5 млрд (~USD 150 000) по Закону об инвестициях № 25/2007 и последующим регламентам BKPM.
- Стоимость оформления: USD ~5 000 (нотариус, регистрация в BKPM, юридические услуги) плюс капитал IDR 2,5 млрд.
- Годовые расходы: USD 2 000–5 000 на бухгалтерию, налоговую отчётность, BPJS (соцстрах для индонезийских сотрудников при наличии) и корпоративный комплаенс.
Сильная сторона этой структуры — долговечность и широта прав: у вас на руках то, что зарегистрировано государством, а не просто договор с частным владельцем земли. Слабые стороны — стоимость оформления, заморозка капитала, постоянный комплаенс и концептуальная сложность владения компанией, которая владеет недвижимостью.
1.3 Несколько слов о Hak Pakai
Существует третья структура — Hak Pakai (право пользования) — которую мы подробно разобрали в гайде по покупке для иностранцев. Hak Pakai держится лично (без компании), с общим сроком до 80 лет (30+20+30), но требует поддержания индонезийского резидентства (KITAS или KITAP). Находится между leasehold и freehold — ближе к владению, чем leasehold, но личное, а не корпоративное. Это правильная структура для иностранцев с резидентством, которые хотят личное жильё, а не инвестиционный инструмент.
Этот гайд фокусируется на двух структурах, которые инвесторы-покупатели сравнивают чаще всего: leasehold и freehold через PT PMA.
2. Затраты бок о бок
На горизонте 25 лет leasehold дешевле для объектов до ~USD 250 000. Выше этого порога freehold через PT PMA в амортизации обычно становится конкурентоспособным — и остаётся единственным вариантом, поддерживающим коммерческий арендный доход, который часто сам по себе оправдывает более высокие стартовые затраты.
2.1 Затраты на входе
| Статья затрат | Leasehold | Freehold через PT PMA |
|---|---|---|
| Цена покупки (объект) | Премия за аренду уплачивается единоразово | Полная стоимость объекта + заморозка капитала в PT PMA |
| Нотариальный сбор (PPAT) | 1% от стоимости аренды | ~1% от стоимости объекта |
| Налог на приобретение (BPHTB) | Не применяется к аренде | 5% × (NPOP − NPOPTKP), где NPOP = большая из стоимости сделки или NJOP |
| НДС (PPN) | Не применяется к аренде | 11% при покупке у девелопера (новостройка) |
| Регистрация PT PMA | Не требуется | USD ~5 000 |
| Минимальный уставной капитал | Не требуется | IDR 2,5 млрд (~USD 150 000) заморожены в компании |
| Конвертация земли в HGB | Не применяется | ~IDR 5–15 млн при конвертации из Hak Milik |
| Due diligence (независимая) | USD 500–1 000 | USD 1 000–2 000 (больше проверок) |
Разбивка стартовых затрат для типичного объекта USD 300 000. Заморозка капитала означает, что IDR 2,5 млрд остаются на банковском счёте PT PMA, но не «потеряны» — их можно использовать на операционные расходы, ремонт или вернуть через дивиденды.
2.2 Годовые расходы
| Годовая статья | Leasehold | Freehold через PT PMA |
|---|---|---|
| Налог на недвижимость (PBB) | Обычно платит арендодатель; уточняйте в контракте | 0,1–0,3% от NJOP, платит PT PMA |
| Бухгалтерия и налоговая отчётность PT PMA | Не применяется | USD 2 000–5 000/год |
| Корпоративная налоговая отчётность | Не применяется | Обязательна даже при нулевом доходе |
| BPJS (соцстрахование) | Не применяется | ~USD 500/год если есть индонезийские сотрудники |
| Сервисные сборы / strata | Одинаково в обоих: зависит от комплекса | Одинаково в обоих: зависит от комплекса |
| Итого регулярные расходы | ~USD 0–500 / год | ~USD 2 100–6 000 / год |
2.3 Общая стоимость владения за 25 лет
Для объекта USD 300 000 ориентировочная полная стоимость за 25 лет выглядит примерно так:
- Leasehold (структура 25+15): $300K премия за аренду + ~$5K нотариус + $1K DD + ~$0/год регулярных = ~$306 000 общих затрат, с 15 годами доступного продления.
- Freehold через PT PMA: $300K объект + ~$15K налог на приобретение + $33K PPN (если новостройка) + $5K оформление + ~$3 500/год × 25 = ~$440 500 общих затрат, с 55 годами оставшегося HGB до повторной выдачи.
Это делает leasehold ~30% дешевле за тот же период. Но сравнение меняется по двум факторам. Во-первых, если вы планируете эксплуатировать объект коммерчески (Airbnb в масштабе, аренда виллы), только структура freehold юридически позволяет владельцу делать это напрямую — арендный доход leasehold выше неформального уровня может повлечь налоговые и регуляторные проблемы, если вы ведёте аренду сами. Практическое решение для владельцев leasehold — нанять лицензированную управляющую компанию, работающую через собственную PT PMA, которая юридически сдаёт объект от имени владельца и выплачивает чистую доходность. Во-вторых, после 25-го года freehold продолжается ещё 55 лет, а продление leasehold требует переговоров с владельцем земли (который может быть жив или нет, может согласиться или нет).
Если ваш инвестиционный тезис «купить, держать, сдавать коммерчески, выйти через 5–10 лет» — арендный доход с объекта в PT PMA за эти годы обычно отбивает дополнительные стартовые затраты за 18–30 месяцев. Математика leasehold выигрывает чётко для покупателей под личное использование, которые не планируют сами вести коммерческую сдачу — и всё чаще для leasehold-покупателей в комплексах с лицензированной управляющей компанией, поскольку операционная нагрузка комплаенса переходит на оператора.
3. Юридические права и ограничения
Freehold через PT PMA даёт более широкие, глубокие и долговечные права, чем leasehold — особенно для коммерческого использования, модификаций, субаренды и передачи между поколениями. Leasehold даёт большинство прав для личного использования, но всегда в пределах контракта и добросовестности владельца земли.
| Право | Leasehold | Freehold через PT PMA |
|---|---|---|
| Личное проживание | Да | Да |
| Ремонт / модификация | В пределах контракта | Без ограничений (в рамках зонирования) |
| Субаренда (Airbnb и т.п.) | Если разрешает контракт | Да |
| Коммерческая сдача в аренду | Юридически не соответствует в масштабе | Да (с надлежащим лицензированием) |
| Продать в течение срока | Да (передача оставшегося срока) | Да (через передачу долей PT PMA или передачу HGB) |
| Использовать как залог | Сложно; мало кредиторов принимают | Возможно с HGB; индонезийские банки кредитуют PT PMA |
| Унаследовать | Да, только оставшийся срок | Да, через наследование долей PT PMA |
| Владеть из-за рубежа | Лично; держателем должны быть вы | PT PMA может иметь иностранных акционеров |
| Открыть Investor KITAS | Нет | Да (при долях ≥ IDR 10 млрд) |
Некоторые из этих различий значат больше, чем кажется на первый взгляд. Строка коммерческая сдача в аренду — самая существенная для многих инвесторов. Индонезийское регулирование требует, чтобы оператор арендного бизнеса — особенно всего, что напоминает гостиничный или гостеприимный сервис — был лицензированной структурой. Иностранцы, ведущие Airbnb-бизнес на личных leasehold-объектах, распространены на Бали, но работают в серой зоне. Омнибус-закон (№ 11/2020) и PP 28/2025 (реформировавшее риск-ориентированное лицензирование бизнеса через индонезийскую систему OSS) последовательно формализовали лицензионную рамку для коммерческой эксплуатации недвижимости. Текущее направление — последовательное правоприменение существующих правил, а не новые ограничения. Но рамки коммерческой сдачи стали более чётко определены и более последовательно применяемы с 2024. Владельцы leasehold, которые не хотят сами вести операционную деятельность, обычно решают это через работу с лицензированной управляющей компанией.
Различие по залогу и кредитованию важно для покупателей второй недвижимости и для ликвидности. Индонезийские банки обычно не кредитуют иностранцев под leasehold. Некоторые кредитуют PT PMA под HGB, хотя условия консервативные. Международные кредиторы тоже скорее примут HGB как обеспечение.
4. Механика продления и возобновления
Продление и возобновление HGB — административные процессы с установленными процедурами по PP 40/1996. Продление leasehold чисто договорное — полностью зависит от владельца земли. Различие максимально важно в годы 20–30 от покупки, когда продление становится практически актуальным.
4.1 Продление HGB (Freehold через PT PMA)
Жизненный цикл HGB по Постановлению Правительства № 40/1996 и PP 18/2021 разделён на три стадии:
- Первоначальная выдача: 30 лет, регистрация в BPN при покупке или конвертации из Hak Milik.
- Продление: 20 лет, выдаётся по заявке до истечения срока. Требует продуктивного использования земли.
- Возобновление: 30 лет, выдаётся по заявке после продления. То же требование продуктивности.
Заявка — административная процедура: вы подаёте документы в BPN, оплачиваете сборы за продление (обычно небольшой процент от NJOP), и продление выдаётся, если нет конкретной причины для отказа. На практике отказы для нормально поддерживаемой продуктивной земли крайне редки. Сбор за 20-летнее продление на объект USD 300K обычно в диапазоне USD 1 500–4 000.
Максимальный общий срок: 80 лет. После 80 лет титул технически истёк и требует новой заявки на выдачу — но ни один HGB в иностранных руках пока не достиг этой стадии в масштабе, поскольку современная рамка появилась только в 1996.
4.2 Продление leasehold
Это самый недооценённый риск балийской недвижимости. В вашем контракте аренды может быть написано «35 + 20 лет» — то есть к начальному 35-летнему сроку прилагается заранее согласованное 20-летнее продление. Но соглашение о продлении обязательно только для того владельца земли, который его подписал. Через 35 лет:
- Первоначальный владелец земли может умереть, и недвижимость перейдёт к наследникам, которые могут оспорить продление
- Земля может быть продана; новый владелец связан обязательством только если аренда была должным образом зарегистрирована и отмечена на титуле
- Цена продления может быть чётко не зафиксирована в контракте, что приведёт к переговорам в момент продления
- Владелец (или наследники) могут просто отказаться продлевать, и индонезийские суды обычно строго применяют контракты, так что юридическая сила полностью зависит от формулировок
Защита — это качество контракта. Грамотно составленная аренда должна: (1) регистрировать полный срок (начальный + продление) на базовом земельном сертификате в момент подписания, (2) предоплачивать премию за продление вперёд (с эскроу при необходимости), (3) включать формулировки об обязательном исполнении, (4) включать положения, связывающие наследников. Большинство стандартных балийских шаблонов аренды не включают всего этого. Дайте независимому юристу проверить ваш.
5. Перепродажа и выход
Обе структуры допускают перепродажу, но механика и оценка различаются. Стоимость leasehold снижается с сокращением оставшегося срока. Freehold (HGB) держит стоимость лучше — особенно в первые 50 лет из 80-летнего цикла.
5.1 Перепродажа leasehold
Держатель leasehold может продать оставшийся срок новому покупателю, в рамках ограничений изначального контракта. Покупатель принимает неистекшую часть по цене, отражающей оставшееся время. Это означает:
- 35-летняя аренда, купленная за $300K, с 30 годами оставшимися, продастся за ~85% изначальной стоимости, если цены в районе удержались
- Та же аренда с 10 годами оставшимися, скорее всего, продастся за ~30–40% изначальной стоимости
- Меньше 5 лет оставшегося срока — перепродажа становится крайне сложной
Это создаёт естественную кривую обесценивания стоимости leasehold. Для инвестора по стратегии hold-and-flip это означает реалистичные сроки выхода 5–15 лет от покупки; удержание leasehold до 25-го года из 35-летнего срока фиксирует существенное обесценение.
5.2 Перепродажа freehold (HGB)
Существует два пути:
- Прямая передача HGB: PT PMA продаёт титул HGB новому покупателю — другой PT PMA или, в случае индонезийского покупателя с соответствующими правами, физическому лицу. Новый покупатель принимает оставшийся срок со всеми правами на продление.
- Передача долей: вместо передачи HGB продавец передаёт доли PT PMA новому покупателю. PT PMA продолжает держать титул; новый покупатель просто владеет компанией, которая владеет титулом. Это позволяет не перерегистрировать недвижимость и часто быстрее, но требует тщательной due diligence по налоговой истории и обязательствам PT PMA.
Передача долей быстрее (недели, а не месяцы) и часто эффективнее с налоговой точки зрения. Прямая передача HGB чище с точки зрения обязательств. Правильный выбор зависит от предпочтений покупателя и налоговой ситуации продавца.
Freehold обычно держит стоимость лучше, чем leasehold того же возраста — отчасти из-за более длинного оставшегося срока, отчасти потому, что freehold даёт покупателю больше прав, особенно возможность коммерческой эксплуатации.
6. Налоги в период владения
Налоговый режим зависит в основном от структуры владения и использования. Личный leasehold для личного использования генерирует почти нулевой индонезийский налог. Недвижимость в PT PMA, дающая арендный доход, облагается корпоративным налогом, с дополнительным удержанием при репатриации прибыли. Правильная структура может экономить 10–15% валовой арендной доходности в год.
Индонезийское налогообложение недвижимости имеет три слоя: налоги в период владения, налоги на арендный доход и налоги при продаже. Каждый обрабатывается по-разному в зависимости от того, держатель — физлицо (leasehold) или PT PMA (freehold через HGB).
6.1 Ежегодный налог на недвижимость (PBB)
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) — ежегодный налог на землю и постройки. Ставка 0,1%–0,3% от NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) — государственной оценочной стоимости, которая обычно на 50% ниже рыночной. Для балийского объекта с рыночной стоимостью USD 300K годовой PBB обычно в диапазоне USD 100–500.
При leasehold обязательство юридически на владельце земли с Hak Milik, хотя большинство контрактов перекладывают его на арендатора. При HGB в PT PMA — PT PMA платит PBB напрямую. Разница в стоимости небольшая, но PT PMA получает налоговый счёт и бухгалтерскую запись — которая затем учитывается при расчёте корпоративного налога на прибыль.
6.2 Налог на арендный доход
Здесь структуры расходятся существенно.
- Физлицо (leasehold) сдаёт неформально: индонезийский налоговый закон требует от физлиц, получающих арендный доход с земли и построек, платить PPh Final 10% от валовой аренды (PPh Pasal 4 Ayat 2). Это плоский налог без вычетов — то есть расходы на уборку, управление и коммуналку нельзя вычесть из налоговой базы. Для объекта, генерирующего USD 20 000/год валовой аренды, это USD 2 000 индонезийского налога, плюс любые налоги в стране резидентства держателя (с учётом соглашений об избежании двойного налогообложения). Нерезиденты без индонезийского NPWP могут попасть под удержание PPh 26 в 20% от валовой аренды по умолчанию, снижаемое по применимым налоговым соглашениям.
- PT PMA с HGB: арендный доход проходит как выручка компании, облагается корпоративным налогом 22% с чистой прибыли после вычета расходов на управление, амортизации, процентов по ипотеке и других законных расходов. Эффективная ставка налога часто падает до 12–18% от валовой аренды при правильном учёте расходов. Структура PT PMA таким образом обычно эффективнее для крупных арендных операций, когда валовая аренда превышает примерно USD 15 000/год.
Для операторов выше мелкого масштаба структура PT PMA даёт и юридическую чистоту, и налоговую эффективность. Также позволяет вести нормальную бухгалтерию по счетам-фактурам, которую индонезийские налоговые органы могут проверить — и которая защищает оператора при проверке.
6.3 Репатриация: удержание с дивидендов
Когда PT PMA распределяет прибыль иностранным акционерам (вам), Индонезия удерживает PPh 26 в размере 20% с дивиденда — или сниженную ставку, если применимо соглашение об избежании двойного налогообложения. У Индонезии выгодные соглашения с Сингапуром (10%), Гонконгом (5–10%), Нидерландами (10%) и многими юрисдикциями ЕС. Выбор личной юрисдикции значим: акционер через Сингапур обычно платит вдвое меньше удержания, чем через юрисдикцию без соглашения.
6.4 Налог при продаже
При продаже обе структуры облагаются налогом — но по разным ставкам и базам:
- Передача leasehold: PPh Final 2,5% от передаваемой стоимости аренды, платит продавец. Тот же плоский налог, что применяется к продажам недвижимости в целом.
- Прямая передача HGB: PPh Final 2,5% от цены продажи.
- Передача долей PT PMA: продавец платит налог на прирост капитала в своей юрисдикции; Индонезия обычно не облагает передачу долей при правильной структуре. Это одна из практических причин, почему передача долей часто предпочтительнее для сделок свыше USD 500K.
Математика налогов при продаже часто делает передачу долей на 1–3% эффективнее прямой передачи HGB на крупных сделках. Компромисс — покупатель наследует всю историю PT PMA, включая любые скрытые налоговые проблемы или нарушения комплаенса, поэтому due diligence продавца со стороны покупателя становится особенно важной.
Налоговое планирование важнее всего для объектов с прогнозом арендного дохода выше USD 15K/год или с прогнозом существенного роста стоимости перед продажей. Ниже этих порогов преимущество простоты leasehold обычно перевешивает выгоды налоговой эффективности. Лицензированный индонезийский налоговый консультант может смоделировать конкретные цифры под вашу ситуацию — и стоимость этой консультации неизменно меньше разницы в налогах в масштабе.
7. Влияние на KITAS и резидентство
Freehold через PT PMA открывает Investor KITAS — многолетний вид на жительство, привязанный к вашим инвестициям в компанию. Leasehold такого пути не даёт. Если ваша цель — проводить на Бали больше стандартных 60 дней visa-on-arrival в год, это существенное отличие.
Индонезийские иммиграционные правила признают несколько категорий KITAS (разрешения на ограниченное пребывание). Две самые релевантные для покупателей недвижимости:
7.1 Investor KITAS (через PT PMA)
Выдаётся иностранным акционерам PT PMA на основе инвестиционной стоимости компании и размера долей иностранного акционера. По действующим иммиграционным правилам (Permenkumham 22/2023 с изменениями по Permenkumham 11/2024):
- Акционер с долями ≥ IDR 10 млрд в PT PMA (~USD 650K): Investor KITAS (E28A), действует 2 года, продлевается
- Директор PT PMA с управленческой ролью: Working KITAS (E23) как руководитель компании, привязан к статусу PT PMA, а не личным долям
Учтите, что с октября 2025 требование к уставному капиталу PT PMA (IDR 2,5 млрд) и пороговое значение долей для Investor KITAS (IDR 10 млрд) — отдельные требования. Открытие PT PMA с минимальным капиталом не даёт автоматически Investor KITAS — иностранному акционеру нужно подтверждённое владение долями PT PMA на IDR 10 млрд для квалификации.
7.2 Чего leasehold не может
Договор leasehold не является инвестицией по иммиграционному праву. Иностранец платит за право пользования, а не вкладывает капитал в индонезийскую компанию. KITAS-пути через один только leasehold нет. Иностранцы с leasehold, желающие долгосрочного резидентства, обычно используют один из вариантов:
- Second Home Visa (KITAS Rumah Kedua) — требует депозит IDR 2 млрд в индонезийском банке, действует 5 лет
- Пенсионная виза (Lansia) — для иностранцев от 60 лет с подтверждённым доходом
- Рабочая виза — спонсируется индонезийским работодателем
- Студенческая виза — для иностранцев, обучающихся в индонезийском учреждении
Second Home Visa — самый распространённый обходной путь для покупателей leasehold. Требует того же масштаба капитала (~USD 130K банковский депозит), что и нижний уровень Investor KITAS — но без бенефита владения недвижимостью. Покупателям в диапазоне USD 130K–250K стоит тщательно продумать это сравнение.
8. Распространённые схемы обмана и красные флаги
Большинство катастроф в балийской недвижимости происходят от слабой проверки титула, схем «номиналов», которые больше не работают в текущем регуляторном режиме, и договоров аренды, в которых отсутствуют защитные положения, необходимые чтобы пережить полный срок.
Самые распространённые паттерны, на которые надо обратить внимание:
Номинальные схемы
Индонезийский «номинал» (часто называется perjanjian pinjam nama, «соглашение о заимствованном имени») держит титул Hak Milik от имени иностранца, со скрытым соглашением, дающим иностранцу контроль. Это незаконно со времён Закона об основах аграрного права 1960 года — статья 21 резервирует Hak Milik исключительно за гражданами Индонезии, и номинальные схемы признавались индонезийскими судами недействительными как обход конституционных ограничений на иностранное землевладение. Конституционный суд последовательно отменял скрытые соглашения, пытающиеся дать иностранцам экономический контроль над землёй с Hak Milik. Объекты в номинальных структурах могут быть — и бывали — объявлены собственностью индонезийского государства без компенсации иностранному «владельцу». Любой, кто предлагает эту структуру сегодня, ставит вас под риск полной потери. Уходите.
Слабость базового титула
Идеально составленная аренда на Hak Milik, который окажется спорным, дефектным или частично обременённым, ничего не стоит. Всегда заказывайте независимую проверку титула перед подписанием чего-либо. Это не нотариус продавца — это ваша собственная независимая проверка.
Обещания продления без регистрации
«35 + 20 лет гарантированно» бессмысленно, если на титуле зарегистрированы только 35. Убедитесь, что срок продления зарегистрирован на базовом сертификате Hak Milik в BPN. Без регистрации продление — это договорное обещание, которое обесценивается в момент, когда изначальный владелец земли перестаёт быть зарегистрированным владельцем.
Off-plan без защиты
Защиты, которые вам нужны: гарантия завершения, поэтапный график платежей по майлстоунам и чёткие компенсационные механизмы, если завершение задержано сверх договорной нормы. Девелоперы с сильной репутацией это предлагают; слабые — сопротивляются.
Валютные и капитальные потоки
Индонезийские банковские и валютные правила ужесточились. Капитал, поступающий для создания PT PMA, нуждается в документации; арендный доход надо корректно декларировать. Иностранные покупатели, пытающиеся держать сделки оффшорно или без документов, сталкиваются с проблемами при выходе. Используйте нормальные банковские каналы с самого начала — это дешевле, чем чинить потом.
Если продавец, агент или нотариус отговаривает от независимой юридической проверки или подталкивает к быстрому подписанию без времени на проверку титула и контракта — уходите. Балийский рынок недвижимости достаточно большой, чтобы не брать эту сделку. На следующей неделе будет другая, с лучшей защитой.
9. Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы владеть freehold-недвижимостью на Бали?
Иностранцы не могут лично владеть Hak Milik (freehold) в Индонезии — это запрещено статьёй 21 Закона об основах аграрного права № 5/1960. Однако иностранцы могут владеть эквивалентом freehold через Hak Guna Bangunan (HGB, право на застройку), который держит PT PMA — индонезийская компания с иностранными инвестициями, которой вы владеете и управляете. PT PMA владеет титулом HGB; вы владеете PT PMA.
Что дешевле в оформлении — leasehold или freehold?
Leasehold радикально дешевле на входе — обычно 1% нотариального сбора от стоимости аренды, без регистрации компании. Freehold через PT PMA требует минимального уставного капитала IDR 2,5 млрд (~USD 150 000), плюс ~USD 5 000 затрат на оформление и USD 2 000–5 000 в год на бухгалтерию и налоговую отчётность. На горизонте 25 лет общая стоимость владения становится выгоднее в пользу freehold для объектов дороже USD 250 000.
Какой максимальный срок leasehold на Бали?
У Hak Sewa (leasehold) нет установленного законом максимума — срок чисто договорной между покупателем и владельцем земли. Стандартные рыночные структуры: 25+15 лет или 35+20 лет (начальный срок плюс заранее согласованное продление). Некоторые девелоперы предлагают 30+30+30. Реальная исполнимость полного срока зависит от качества контракта и готовности владельца земли соблюсти продление.
Можно ли позже конвертировать leasehold в freehold?
Напрямую — нет. Для конвертации владелец земли должен согласиться продать Hak Milik вашей PT PMA, которая затем конвертирует его в HGB через BPN. На практике это редко и дорого — владелец не обязан продавать по изначальной цене, плюс расходы на конвертацию. Если freehold важен — покупайте freehold с самого начала.
Можно ли передать leasehold по наследству?
Да, но с ограничениями. Оставшийся срок аренды передаётся наследникам по завещанию, но они не получают новый полный срок — наследуют только неиспользованную часть. Это ключевой минус по сравнению с freehold (HGB), который можно передавать через поколения, переоформив доли PT PMA на наследников.
Что происходит в конце срока HGB (freehold через PT PMA)?
HGB выдаётся изначально на 30 лет, продлевается на 20 лет, затем возобновляется ещё на 30 лет — итого 80 лет. Продление — административная процедура, почти всегда одобряется при условии продуктивного использования земли. После 80 лет потребуется повторная выдача — по текущему законодательству это аналогично новой заявке. PP 28/2025 реформировало лицензирование бизнеса в Индонезии через систему OSS, но базовую структуру HGB 30+20+30 не изменило.
Даёт ли leasehold право на KITAS?
Нет. По индонезийскому иммиграционному праву договор аренды не считается инвестицией, поэтому Investor KITAS он не открывает. Иностранцам с leasehold для длительного проживания нужны другие визовые пути — Second Home Visa (KITAS Rumah Kedua), пенсионная виза (от 60 лет) или другой инвестиционный маршрут. Freehold через PT PMA, напротив, открывает Investor KITAS на основании размера долей.
Что лучше для арендного дохода?
Для личного использования (сдаёте иногда, пока вас нет) — leasehold подходит, коммерческая лицензия не нужна. Для коммерческой сдачи в масштабе индонезийский закон требует, чтобы оператор был лицензированной структурой. Владельцы обычно выбирают между двумя путями: (1) владеть через PT PMA и вести арендный бизнес напрямую через компанию; (2) владеть через leasehold и заключить договор с лицензированной управляющей компанией, которая ведёт аренду от имени владельца через свою PT PMA. Второй путь — то, что используют большинство leasehold-покупателей в комплексах с встроенной операционной моделью: он даёт коммерческий уровень доходности без необходимости самому управлять PT PMA.
Эта статья носит информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Индонезийское право и регулирование недвижимости меняется; всегда проверяйте актуальные требования у лицензированного нотариуса PPAT и независимого юриста перед любой сделкой с недвижимостью. Источники: Закон об основах аграрного права № 5/1960, Постановление Правительства № 40/1996, Постановление Правительства № 18/2021, Закон об инвестициях № 25/2007, Омнибус-закон № 11/2020, Постановление Правительства PP 28/2025, Регламент BKPM № 5/2025, Министерский регламент ATR/BPN № 29/2016, Permenkumham № 22/2023 (с изменениями по Permenkumham № 11/2024).